Sprzedałem bo podpisałem umowę sprzedaży, czy sprzedałem, bo zapłacono mi cenę sprzedaży nieruchomości?

Czytelniku, wyobraź sobie, że jesteś właścicielem lokalu mieszkalnego i podjąłeś decyzję 
o jego sprzedaży. Znalazłeś szybko kupca z gotówką, zaproponowałeś cenę sprzedaży, trochę wyższą od ceny rynkowej – ale co tam, niech się dzieje, raz się żyje – która, wbrew oczekiwaniom, została zaakceptowana. Umówiłeś czynności u notariusza a teraz tylko zrywasz kartki z kalendarza i czekasz aż nadejdzie ustalony termin. Innymi słowy – pełnia szczęścia.

U notariusza poprosiłeś o kawę i zacząłeś wsłuchiwać się w odczytywany akt notarialny. Ogólnie nie masz zastrzeżeń. Ale…. coś sprawiło, że poczułeś dyskomfort. Szukasz w tekście umowy tego miejsca i już wiesz – chodzi o zapis o wydaniu nieruchomości. W zapisie tym proponujesz, aby notariusz dopisał, „Sprzedający zobowiązuje się wydać przedmiot niniejszej umowy w posiadanie Kupującego, po zapłacie całej ceny…”, bo oprócz wskazanego terminu wydania lokalu nabywcy, tego zwrotu „o zapłacie” właśnie zabrakło. Notariusz dodaje zapis. Czujesz ponownie spokój. Jesteś zadowolony, sprzedaż przebiega po myśli, Twoje interesy są zabezpieczone. Myślisz sobie, teraz nie ma już żadnych wątpliwości, jak zapłaci, to otrzyma klucze, wcześniej, nie ma mowy o żadnych kluczach do nieswoich rzeczy. Zapłaci to będzie jego.

Czy ta myśl oddaje rzeczywistość prawną? Czy tak jest w świetle obowiązujących przepisów? Może się to wydać przewrotne, ale nie.

Pomijając okoliczności, w których następuje rozdzielenie w umowie sprzedaży skutku zobowiązującego i skutku rozporządzającego (pierwokup, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, wola stron), to należy uświadomić sobie, że przejście prawa własności nieruchomości następuje z chwilą podpisania umowy sprzedaży. Zapłata ceny sprzedaży jest okolicznością, która nie będzie miała tutaj znaczenia.

Podpisałeś = sprzedałeś.

Rzeczywistość prawna czasami rozmija się z intuicją i pewne aspekty prawne po prostu trzeba znać, a nie myśleć, że „wydaje mi się, że znam”, aby uniknąć negatywnych konsekwencji wynikających z niewiedzy.

Nieruchomości są rzeczami oznaczonymi co do tożsamości (położone są w konkretnym miejscu, mają określoną dokładnie powierzchnię, prowadzone są dla nich specjalne rejestry), wobec czego do nieruchomości zastosowanie będzie mieć art. 155 § 1 kodeksu cywilnego. Przepis ten ustanawia zasadę, że własność rzeczy oznaczonych co do tożsamości przechodzi na nabywcę z chwilą zawarcia umowy a nie z chwilą zapłaty ceny sprzedaży. Czy wobec tego zapłata ceny sprzedaży jest w jakiś sposób zabezpieczana? Tak, najczęściej umowy sprzedaży zawierają w zakresie zapłaty ceny zabezpieczenie zwane „trzema kosami”, czyli mechanizmowi poddania się przez nabywcę egzekucji na podstawie art. 777 §1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego (to właśnie cyfry siedem swoim kształtem przywołują na myśl „kosę”, stąd też zdarza się na tę instytucję prawną mówić „trzy kosy”). To zabezpieczenie jest jednak tylko ułatwieniem w uruchomieniu postępowania egzekucyjnego, jego skuteczność bowiem zawsze zależeć będzie od stanu majątkowego dłużnika. W czarnym scenariusza może zdarzyć się tak, że z chwilą zawarcia umowy własność nieruchomości przejdzie na nabywcę, a egzekucja ceny sprzedaży stanie się długą i męczącą ścieżką, a w najczarniejszym egzekucja zostanie umorzona ze względu na brak możliwości zaspokojenia roszczeń sprzedającego. Brak zapłaty ceny sprzedaży nie jest przy tym przesłanką unieważniającą umowę sprzedaży.

Ujmując zagadnienie nieco szerzej, umowa zbycia nieruchomości, oczywiście z pewnymi wyjątkami, jest czynnością prawną:

1. obligacyjno-rozporządzającą – gdyż zobowiązuje do przeniesienia własności (element obligacyjny) i jednocześnie ją przenosi (element rozporządzający);
2. konsensualną – gdyż samo zawarcie umowy (solo consensu) przenosi własność nieruchomości i nie jest do tego konieczne wydanie nieruchomości nabywcy;
3. kauzalną – gdyż niezbędne jest istnienie ważnej z jurydycznego punktu widzenia przyczyny przeniesienia własności nieruchomości na inną osobę;
4. wymagającą pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego oraz
5. podlegającą ujawnieniu w rejestrze publicznym zwanym księgą wieczystą, przy czym wpis w tej księdze ma charakter jedynie deklaratoryjny, gdyż własność nieruchomości przechodzi na nabywcę już z chwilą podpisania aktu notarialnego.

Podsumowując, aby w kontekście sprzedaży nieruchomości nie znalazła zastosowania łacińska paremia, zgodnie z treścią, której „nieznajomość prawa szkodzi” (czego konsekwencje mogą być niezwykle dotkliwe) należy uświadomić sobie, że chwilą przejścia prawa własności nieruchomości na nabywcę jest zawarcie umowy sprzedaży. Warto zatem zastanowić się, czy w zakresie zapłaty ceny sprzedaży nie skorzystać z dodatkowych form zabezpieczenia takiej umowy (takich jak np. depozyt notarialny). Zapytaj o to notariusza. Jeśli z jakiś przyczyn uznasz, że depozyt nie jest zabezpieczeniem dla Ciebie, to zapytaj notariusza albo innego profesjonalistę działającego w obrocie nieruchomościami o inne środki zabezpieczenia zapłaty ceny sprzedaży.